საკუთრების დაუცველი უფლება საქართველოში საკუთრების ხელყოფის ტენდენციების მოკლე მიმოხილვა

პირველ ტალღად, 2003 წლის ბოლოსა და 2004 წლის დასაწყისში, ედუარდ შევარდნაძის ხელისუფლების წევრებისა და ახლო გარემოცვისათვის, საპროცესო შეთანხმებით თუ სხვა საფუძვლებით ქონების ჩამორთმევა შეგვიძლია ჩავთვალოთ. შემდეგი ტალღები გეოგრაფიულად უფრო კონცენტრირებული იყო და ცალკეული ქალაქების თუ რეგიონების კეთილმოწყობას უკავშირდებოდა. ასე იყო სიღნაღისა (2007 წ.) და თბილისში, რიყის შემთხვევაში (2007 წ.), როდესაც კერძო მესაკუთრეები თავიანთ ქონებას სახელმწიფოს საჩუქრად გადასცემდნენ. ამ შემთხვევებში უცნაური იყო თავად ძვირადღირებული ქონების და შემოსავლის მნიშვნელოვანი წყაროს სახელმწიფოსათვის ჩუქება, განსაკუთრებით მაშინ, როცა უკვე ცნობილი იყო სახელმწიფოს განზრახვა, განევითარებინა ის ტერიტორიები, რომლებზეც ქონება იყო განთავსებული. ამასთან, ეჭვს ისიც აღძრავდა, რომ ჩუქების ხელშეკრულებები მასობრივად, დროის მცირე მონაკვეთში იყო გაფორმებული და როგორც წესი, ერთი ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული. მიუხედავად იმისა, რომ რიყის შემთხვევაში, რამდენიმე თვეში ყოფილი მესაკუთრეები ღიად ალაპარაკდნენ მათზე გახორციელებულ ზეწოლაზე და სასამართლოში ჩივილსაც აპირებდნენ, მათ მიერ გაჩუქებული ქონება გეგმიურად დაინგრა და 2011 წელს რიყის ტერიტორიაზე პარკიც გაიხსნა.

ამ პერიოდში, საკუთრების უფლების შელახვის პრობლემებზე საქართველოს სახალხო დამცველის ანგარიშებსა და საჯარო გამოსვლებში ხშირად იყო საუბარი. 2007 წლის შემდეგ, საკუთრების უფლებების თემა, პრობლემების არსებობის მიუხედავად, ნაკლებად შუქდებოდა. ის კვლავ აქტუალური გახდა მას შემდეგ, რაც 2009 წელს პრეზიდენტმა შავიზღვისპირეთსა და სვანეთში ახალი ტურისტული ზონების განვითარების პრიორიტეტები დასახა.

ახალი ტურისტული ინფრასტრუქტურის განვითარებას, სამწუხაროდ, ხშირად ადგილობრივ მოქალაქეთა საკუთრების უფლებები ეწირება. ასე მოხდა სოფელ გონიოსა და მესტიაში. ამ შემთხვევებში, საკუთრების უფლებების ხელყოფა, ძირითადად, უკვე აღიარებული და დაკანონებული საკუთრების გაუქმებით ან ტრადიციული მფლობელობისა და კანონიერი რეგისტრაციის სრული უფლების მიუხედავად, ქონების რეგისტრაციაზე უარით ხდებოდა.

ტურისტული და ინფრასტრუქტურული პროექტების დაწყებამდე ცოტა ხნით ადრე ან დაწყებისთანავე, თავად მოქალაქეები საკუთარ ქონებაზე მასობრივად ამბობენ უარს, მისი სახელმწიფოსათვის ჩუქების ან მიტოვების გზით; არის შემთხვევები, როცა ამგვარ ტერიტორიებზე მოსახლეობის კუთვნილი და კანონიერად რეგისტრირებული ქონება ერთ დღესაც მათი აღარ აღმოჩნდება.

ჩუქება-მიტოვების ოფიციალური სტატისტიკა

ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს ცნობით, სახელმწიფოს სასარგებლოდ ქონების ჩუქების სტატისტიკის გამოყოფა ზოგადად ჩუქებების სტატისტიკიდან შეუძლებელია. ეკონომიკის სამინისტრო ასევე მიიჩნევს, რომ აღნიშნული პერსონალური ინფორმაციაა. ამდენად, იმის გაგება, რამდენად ხშირია სახელმწიფოსათვის მოქალაქეების მიერ ქონების ჩუქების ფაქტები, შეუძლებელია.

რაც შეეხება სახელმწიფოს სასარგებლოდ ქონების მიტოვების სტატისტიკას, აღნიშნული ინფორმაცია საჯარო რეესტრშია დაცული. ამ ინფორმაციის თანახმად, 2011 წლის 12 იანვრის მდგომარეობით, საქართველოს მასშტაბით ქონების მიტოვების 1 563 შემთხვევა დაფიქსირდა.

მოქალაქეთა მიერ სახელმწიფოს სასარგებლოდ ჩუქება-მიტოვების შემთხვევები ტექნიკურად, ნებაყოფლობითი ხასიათისაა და ერთი შეხედვით, საკუთრების უფლების შეზღუდვად ძნელად შეიძლება ჩაითვალოს. ამასთან, პირები, რომლებმაც ქონება სახელმწიფოს აჩუქეს ან მიატოვეს, როგორც წესი, ამის შესახებ კომენტარს არ აკეთებენ. მიუხედავად ამისა, ჩუქების ან მიტოვების მასობრივი ფაქტების დოკუმენტურად დადასტურება ადვილია საჯარო რეესტრის საშუალებით.

სახელმწიფოს სასარგებლოდ ქონების ჩუქება და მიტოვება, ძირითადად, რამდენიმე ათეული მოქალაქის მიერ ერთსა და იმავე გეოგრაფიულ ადგილას ერთდროულად ხდება. ჩუქების ხელშეკრულებები ერთ ნოტარიუსთან ერთსა და იმავე დღეს რამდენიმეწუთიანი სხვაობით არის გაფორმებული. ეს ქონება ხშირად საკმაოდ ძვირადღირებულია და თავის დროზე, მოქალაქეებს მათი რეგისტრაციისთვის ფინანსური რესურსი აქვთ დახარჯული. ქონების ჩუქებისა და მიტოვების შემდგომ, მრავალი მოქალაქე დარჩა შემოსავლის მნიშვნელოვანი წყაროს გარეშე. ეს ყველაფერი ამძაფრებს ეჭვს იმის თაობაზე, რომ მოქალაქეებმა იძულების ძალით დატოვეს და გააჩუქეს ქონება სახელმწიფოს სასარგებლოდ.

ქონების ჩუქებისა და მიტოვების სამართლებრივი ასპექტები

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით (შემდგომში-სსკ), ჩუქება ორმხრივი გარიგებაა, რომლის დადება დამოკიდებულია მჩუქებლისა და დასაჩუქრებულის შეთანხმებასა და სურვილზე (მუხლი 524). ასევე სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით (მუხლი 8.2) ნათელია, რომ სახელმწიფოს ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე ქონების მიღება შეუძლია და ეს სადავო არ არის. ხელშეკრულება მხარეთა თავისუფალი და ნამდვილი ნების საფუძველზე უნდა დაიდოს. იძულების შემთხვევაში, პირს უფლება აქვს, გარიგების ბათილობა მოითხოვოს მიუხედავად იმისა, იძულება უშუალოდ ხელშეკრულების მხარის თუ მისი ახლო ნათესავის მიმართ იყო გახორციელებული (სსკ-ის მუხლი 85, 87). ამას გარდა, სსკ-ის 526-ე მუხლი ადგენს, რომ დაუშვებელი ჩუქების ხელშეკრულების დადება, თუ გაჩუქება საარსებო წყაროს უსპობს მჩუქებელს ან მის კმაყოფაზე მყოფ პირებს. შესაძლებელია, პირი ან მის კმაყოფაზე მყოფი პირები ჩუქების ხელშეკრულების დადების შემდეგ მძიმე მდგომარეობაში აღმოჩნდნენ. სსკ ამ შემთხვევასაც ითვალისწინებს და მჩუქებელს გაჩუქებული ნივთის უკან გამოთხოვის უფლებასაც ანიჭებს (სსკ-ის მუხლი 530.1).

საქართველოს კანონმდებლობა ცნობს ქონების ნებაყოფლობით მიტოვების შესაძლებლობას. “საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-14 მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად: “უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება მიტოვებულად ითვლება საკუთრების უფლების მიტოვების უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან”. ამავე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად კი, მიტოვებული ქონების მესაკუთრე სახელმწიფო ხდება.

უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული საკუთრების უფლების მიტოვების რეგისტრაცია ოთხი სამუშაო დღის ვადაში უფასოა. ამისათვის საჭიროა მხოლოდ მესაკუთრის, ან მისი კანონიერი წარმომადგენლის განცხადება ქონების მიტოვების შესახებ და მისი პირადობის (და, საჭიროების შემთხვევაში, ასევე რწმუნების) დამადასტურებელი დოკუმენტის წარდგენა. თუმცა, პრაქტიკაში ქონების მისატოვებლად გარკვეული საფასურის გადახდაა საჭირო. საჯარო რეესტრის შესახებ კანონით დადგენილია 5 ლარის საფასური ნებისმიერი სახის გარიგებაზე ხელმოწერის დასამოწმებლად. ეს ქონების მიტოვების შემთხვევებზეც ვრცელდება. ამას საბანკო მომსახურების საკომისიოც ემატება, 0.5 ლარის ოდენობით. საბოლოოდ, ქონების მიტოვებასთან ერთად, მფლობელი 5.5 ლარს იხდის.

აღსანიშნავია, რომ ქონების მიტოვება საბოლოოა და გასაჩივრებას არ ექვემდებარება. ჩუქების შემთხვევებისაგან განსხვავებით, ქონების მიმტოვებელს უფლება აღარ აქვს, საარსებო წყაროს დაკარგვის შემთხვევაშიც კი, მიტოვებული ქონების დაბრუნება მოითხოვოს. პირვანდელ მესაკუთრეს ამ ქონების დაბრუნება მხოლოდ ყიდვის ან მსგავსი ოპერაციების შედეგად შეუძლია.

ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, ქონების მიტოვებისა და ჩუქების შემთხვევების სიმრავლე განსაკუთრებით საინტერესოა.

მოქალაქეების მიერ სახელმწიფოსთვის ქონების ჩუქება საირმის მაგალითზე

საჯარო რეესტრის მონაცემების მოძიებით გაირკვა, რომ 2010 წლის 13-დან 23 დეკემბერის ჩათვლით, საირმეში სახელმწიფოსათვის ქონების ჩუქების ოცი და უძრავი ქონების მიტოვების ორი შემთხვევა დაფიქსირდა. გარდა ჩუქებით მიღებული მიწის ნაკვეთებისა, სახელმწიფომ საჯარო რეესტრისათვის მიმართვის გზით, საკუთრებაში დაირეგისტრირა კურორტ საირმეში მდებარე არაერთი მიწის ნაკვეთი. მიწების უმრავლესობა შპს “საირმის განვითარების კომპანიას” გადაეცა, რომლის 100%-იანი წილის მესაკუთრე თემურ კოხოძეა.

2010 წლის 10 მაისიდან 2011 წლის 21 იანვრამდე პერიოდში, სახელმწიფომ საჯარო რეესტრისათვის მიმართვის გზით, საკუთრებაში დაირეგისტრირა კურორტ საირმეში მდებარე არაერთი მიწის ნაკვეთი, რომელიც შემდგომში საკუთრებაში გადასცა შპს “კურორტ საირმეს” (376,477 კვადრატული მეტრი; შპს-ს საინდეტიფიკაციო კოდი: 225058576). გარდა ამ გზით დარეგისტრირებული მიწის ნაკვეთებისა, ამავე პერიოდში, სახელმწიფომ კერძო მესაკუთრეებისგან ჩუქებით მიიღო 25,137 კვ.მ მიწის ნაკვეთები, რომელიც, მოგვიანებით, შპს “კურორტ საირმეს” დაურეგისტრირა საკუთრებაში. გამჩუქებელთა უმრავლესობა, არსებული მონაცემებით მეწარმეები იყვნენ. “საირმეში კერძო მესაკუთრეები მასობრივად დააყაჩაღეს” _ ამ სათაურით გაზეთ “რეზონანსში” დაბეჭდილ სტატიაში საუბარია კურორტ საირმეში მცხოვრები მოსახლეობის საკუთრების უფლების დარღვევის ფაქტებზე. სტატიაში აღნიშნულია, რომ “ბიზნეს რეზონანსს” წერილობითი განცხადებით მიმართა ადგილობრივმა მოსახლეობამ. სტატიის თანახმად, განცხადებაში მითითებული იყო, რომ “2010 წლის 17 დეკემბრიდან რაჭა-სვანეთი-იმერეთის პროკურატურაში გამოიძახეს საირმეში მცხოვრები მიწისა და ქონების მესაკუთრენი და ეკონომიკის სამინისტროს სპეციალისტის მოთხოვნით, იძულებითი წესით გააფორმებინეს ხელშეკრულებები მიწის უსასყიდლოდ დათმობის თაობაზე”.

სახელმწიფოს საკუთრებაში უსასყიდლოდ გადაცემული მიწის ნაკვეთების საერთო ფართობი 25,137 კვადრატულ მეტრს შეადგენს.

აღსანიშნავია ის ფაქტი, რომ 2011 წლის 18 თებერვლამდე, შპს “კურორტი საირმე”-ს 100%-იანი წილის მესაკუთრე იყო სახელმწიფო. 2011 წლის 18 თებერვლის ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად, შპს “კურორტი საირმე” საკუთრებაში გადაეცა შპს “საირმის განვითარების კომპანიას”. საგულისხმოა ის გარემოება, რომ მეწარმეთა და არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირების რეესტრის ამონაწერის თანახმად, შპს “საირმის განვითარების კომპანიის 100%-იანი წილის მესაკუთრე თემურ კოხოძეა – საქართველოს მე-7 მოწვევის პარლამენტის წევრი, ფრაქცია “ერთიანი ნაციონალური მოძრაობის” წევრი, იურიდიულ საკითხთა კომიტეტის, დარგობრივი ეკონომიკის და ეკონომიკური პოლიტიკის კომიტეტის წევრი. თემურ კოხოძე უარყოფს რაიმე სახის კანონდარღვევას და მესაკუთრეთა იძულებას, დაზარალებული მოსახლეობა კი საკუთარი ქონების სახელმწიფოსათვის ჩუქების თემაზე საუბარს გაურბის.

ზემოთ აღნიშნული შემთხვევების გაცნობის შემდეგ ჩნდება ეჭვი, რომ ფიზიკური და იურიდიული პირების მიერ სახელმწიფოსათვის საკუთარი ქონების უსასყიდლოდ გადაცემა, შესაძლოა, ნებაყოფლობითი არ ყოფილიყო. ზეწოლის ან მუქარის შემთხვევებზე ქონებების მჩუქებლები არ საუბრობენ. მაგრამ არსებობს გარემოებები, რომელთა ერთობლიობაც ზეწოლის არსებობაზე ეჭვს კიდევ უფრო აძლიერებს.

მჩუქებელთა უმრავლესობა ფიზიკური პირია, რომელსაც გარდა სახელმწიფოსთვის გაჩუქებული ქონებისა, სხვა უძრავი ქონება საკუთრებაში რეგისტრირებული არ აქვს. გაჩუქებული ქონება მდებარეობს ტურისტულ რეგიონში და მის მესაკუთრეებს, სურვილის შემთხვევაში, ქონების მაღალ ფასად გაყიდვა არ გაუჭირდებოდათ.

ჩუქების ფაქტები ერთ კონკრეტულ გეოგრაფიულ ადგილას, ერთსა და იმავე დროს (1-2 კვირის შუალედში) იყო კონცენტრირებული.

გაჩუქებული ქონება საჯარო რეესტრში სრულად იყო საკუთრებაში დარეგისტრირებული. რეესტრში რეგისტრაცია ყოველთვის გარკვეულ ფინანსურ ხარჯებს უკავშირდება (მინიმუმ, სარეგისტრაციო მოსაკრებელი, საკადასტრო აზომვითი ნახაზის გაკეთება, უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტების შედგენა და ა.შ.). ამას გარდა, გაჩუქება, რამდენიმე შემთხვევაში, საკუთრებაში რეგისტრაციიდან და შესაბამისი ხარჯების გაღებიდან უჩვეულოდ მცირე ხანში მოხდა.

მოქალაქეების მიერ ქონების მიტოვების ფაქტები ბახმაროს მაგალითზე

კურორტ ბახმაროს ტერიტორიაზე დაფიქსირებულია კერძო პირების მიერ უძრავი ქონების მიტოვების 79 ფაქტი. საჯარო რეესტრმა ეს ქონება სახელმწიფოს საკუთრებაში 2011 წლის 13-დან 25 იანვრის ჩათვლით დაარეგისტრირა. აღნიშნული პირების უმრავლესობამ ამ ქონების დასარეგისტრირებლად უამრავი პროცედურა გაიარეს: მათ მიმართეს საკუთრების უფლების აღიარების კომისიას, შეაგროვეს და წარადგინეს სხვადასხვა დოკუმენტები, რაც ამ ნაკვეთებზე მათ მფლობელობას ადასტურებდა; გააკეთეს ამ ნაკვეთების აზომვითი ნახაზები, ნოტარიულად დაამოწმებინეს მოწმეთა ჩვენებები, გადაიხადეს საფასური, აიღეს საკუთრების მოწმობა, მიმართეს საჯარო რეესტრს და კვლავ გადაიხადეს მომსახურების საფასური ქონების დასარეგისტრირებლად. ყოველივე ამის შემდგომ, მათ მიატოვეს აღნიშნული ქონება, რაც საფუძვლიან ეჭვს იწვევს.

ჩვენს ხელთ არსებული მონაცემებით, კურორტ ბახმაროს ტერიტორიაზე დაფიქსირებულია კერძო პირების მიერ უძრავი ქონების მიტოვების 79 ფაქტი. მიტოვების შემდეგ, კანონის მიხედვით, ქონება სახელმწიფო საკუთრებაში საჯარო რეესტრისათვის გაკეთებული მიმართვისა და წერილების საფუძველზე ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრომ აღრიცხა. რეესტრმა ეს ქონება სახელმწიფოს საკუთრებაში 2011 წლის 13, 14, 20, 24 და 25 იანვარს დაარეგისტრირა. საჯარო რეესტრის ამონაწერებიდან დგინდება, რომ ზემოხსენებული 79-დან 78 შემთხვევაში, ქონება მათ წინა მესაკუთრეებს (ფიზიკურ პირებს) მართლზომიერ მფლობელობაში ჰქონდათ. 2008 წლის სექტემბრიდან დეკემბრის ჩათვლით, ჩოხატაურის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს საკუთრების უფლების აღიარების კომისიის გადაწყვეტილებით, ამ მიწის ნაკვეთების მფლობელებზე გაიცა საკუთრების მოწმობები. ამ მოწმობების საფუძველზე მიწის ნაკვეთის მფლობელებმა უძრავი ქონება საჯარო რეესტრში დაირეგისტრირეს. მაშინ, როდესაც საკუთრების უფლების ეს მოწმობები გაიცა საკუთრების უფლების აღიარების კომისიის მიერ, კომისიის თავმჯდომარე ერთიანი ნაციონალური მოძრაობის წევრი, შოთა სირაძე იყო. ამჟამად მის მიმართ დაწყებულია გამოძიება ქრთამის აღების ბრალდებით.

გაზეთ “გურია ნიუსის” ინფორმაციით, მიუხედავად კანონის მოთხოვნისა, მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების მოწმობები საქმის გარემოებათა შესწავლისა და გამოკვლევის გარეშე გაიცემოდა. კომისიის ერთ-ერთი წევრის, ჟორა სიმონიას განცხადებით, შოთა სირაძის თავმჯდომარეობის დროს გაცემული საკუთრების მოწმობების 388 შემთხვევიდან კომისიას არც ერთზე არ უმსჯელია.

საინტერესოა, რომ იმ პირების უმრავლესობა, ვისაც საკუთრების უფლების მოწმობები გადაეცათ, სხვადასხვა ადმინისტრაციული ორგანოს (გურიის სამხარეო პოლიცია, ჩოხატაურისა და ლანჩხუთის პოლიცია, ჩოხატაურის მუნიციპალიტეტის გამგეობა და საკრებულო) თანამშრომლები ან მათი ოჯახის წევრები არიან.

აღსანიშნავია, რომ დაკანონებული მიწის ნაკვეთების უმრავლესობა ტყის ზოლშია გაცემული, რაც კანონით აკრძალული იყო.

პირები, რომლებმაც ბახმაროში საკუთრება მიატოვეს, მიზეზების შესახებ არ საუბრობენ. ამ დროისათვის რთულია იმის დადგენა, მათ კანონიერი გზებით ჰქონდათ თუ არა საკუთრების უფლების მოწმობა მიღებული და შემდეგ საკუთრება საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული. მაგრამ, თუ კომისიამ მართლაც უკანონოდ გასცა რომელიმე პირზე საკუთრების მოწმობა, კანონმდებლობა ითვალისწინებს ამ მოწმობის გაუქმების სამართლებრივ გზებს. კომისიას უფლება აქვს, გამონაკლის შემთხვევაში, ხელახლა შეისწავლოს საქმის გარემოებები და გააუქმოს მის მიერ გაცემული მოწმობა.

საკუთრების უფლების მოწმობა წარმოადგენს აღმჭურველ (საკუთრების უფლების მიმნიჭებელ) ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს. ასეთი აქტები, მათი სამართლებრივი მნიშვნელობიდან გამომდინარე, კანონით მაქსიმალურად დაცულია. აღმჭურველი აქტების გაუქმება, თუნდაც იმ შემთხვევაში, როცა ისინი კანონის დარღვევით არის გაცემული, მხოლოდ გამონაკლის შემთხვევებშია დასაშვები.

მიუხედავად იმისა, რომ საკუთრების მოწმობები, როგორც აღმჭურველი აქტები, სამართლებრივი დაცვის მაღალი ხარისხით სარგებლობენ, მათი გაუქმება კომისიას მაინც შეეძლო. მაგრამ ეს მხოლოდ მაშინ იქნებოდა შესაძლებელი, თუ საქმის გარემოებათა ხელახლა შესწავლის შემდეგ დადასტურდებოდა მესაკუთრეების (მოქალაქეების) უკანონო მოქმედებები, მაგალითად, საკუთრების უფლების აღიარების კომისიაში მცდარი ინფორმაციის ან გაყალბებული დოკუმენტების წარდგენა და ა.შ. თუ მნიშვნელოვანი კანონდარღვევები (დოკუმენტების გაყალბება, ქრთამის აღება, უფლებამოსილების ბოროტად გამოყენება ან გადამეტება და ა.შ.) დადგინდება, სამართალდამცავი ორგანოები ვალდებულნი არიან, გამოძიება დაიწყონ. უკანონოდ გასხვისებული მიწის ნაკვეთების სახელმწიფოსთვის დაბრუნება ამ გზითაც არის შესაძლებელი.

აღნიშნული გადაწყვეტილების გასაუქმებლად სამართლებრივი გზების სიმრავლის მიუხედავად, მათი გამოყენება საჭირო აღარ გახდა, რადგან მესაკუთრეებმა ქონება საკუთარი განცხადების საფუძველზე მიატოვეს.

საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული და შემდეგ “გამქრალი” უძრავი ქონება

კერძო მესაკუთრეების მიერ ქონების დაკარგვის მიზეზი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოც ხშირად ხდება. ქართული კანონმდებლობით უძრავი ქონების საკუთრებაში რეგისტრაციისას, დაშვებულია აზომვითი ნახაზის როგორც ქაღალდის ვერსიის, ისე ელექტრონული აზომვითი ნახაზის წარდგენა. მაგრამ რეესტრისათვის შეუძლებელია ამ ორი ნახაზის ერთმანეთთან შედარება. რეესტრის განმარტებით, ქაღალდის ვერსიის აზომვითი ნახაზი მხოლოდ იმის საშუალებას იძლევა, დადგინდეს კონკრეტული მიწის ნაკვეთის ფორმა და ფართობი. მაგრამ ქაღალდის ნახაზით შეუძლებელია იმის ზუსტად დადგენა, კონკრეტულად სად მდებარეობს მოცემული ნაკვეთი. ელექტრონული ნახაზი კი, რომელიც სატელიტიდან მიღებულ მონაცემებს ეყრდნობა, ზუსტად განსაზღვრავს როგორც კონკრეტული ნაკვეთის ფართობს, ისე მდებარეობას UTM (Universal Transverse Mercator Coordinate System) კოორდინატთა სისტემაში, რომელიც რამდენადმე განსხვავდება ტრადიციული, გრძედისა და განედის მეთოდისაგან. რეესტრის წარმომადგენლის თქმით, არ არსებობს მეთოდი, რითაც რეესტრს შეეძლება, ქაღალდის აზომვითი ნახაზის მონაცემები მოაქციოს UTM სისტემაში, რაც, თავის მხრივ, ძველი და ახალი ნახაზების ერთმანეთთან შედარების საშუალებას მისცემდა. მიწის ნაკვეთების ზედდებისგან თავის არიდების შესაძლებლობა საჯარო რეესტრს მხოლოდ მაშინ აქვს, თუ უძრავი ქონების მონაცემები დაცულია ელექტრონული საკადასტრო აზომვითი ნახაზის სახით, UTM პროექციაში. ასეთი სახით დაცული ინფორმაცია ნამდვილად უფრო სანდოა. მაგრამ პრობლემაა ის, რომ UTM პროექციაში ბაზის ფორმირება საჯარო რეესტრმა 2010 წელს დაიწყო. მანამდე, საჯარო რეესტრში არსებული მონაცემების უდიდესი ნაწილი ქაღალდის საკადასტრო აზომვითი ნახაზების სახით იყო დაცული. ეს კი თეორიულად და პრაქტიკულადაც იმას ნიშნავს, რომ ქაღალდის ვერსიით დარეგისტრირებული ნებისმიერი მიწის ნაკვეთი შესაძლოა, სხვის საკუთრებაში აღმოჩნდეს.

მიუხედავად იმისა, რომ საჯარო რეესტრს არ გააჩნია ქაღალდისა და ელექტრონული აზომვითი ნახაზის ერთმანეთთან შედარების მექანიზმი, “საჯარო რეესტრის შესახებ კანონი” ავალდებულებს საჯარო რეესტრის თანამშრომლებს უზრუნველყონ რეგისტრირებულ მონაცემებისა და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობა და უსაფრთხოება. აგრეთვე, რეგისტრირებული მონაცემების კანონიერებას და დაცულობას უზრუნველყოფს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312დე მუხლის პირველი ნაწილი, რომლის თანახმად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმპცია. ეს იმას ნიშნავს, რომ რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე საწინააღმდეგო არ დამტკიცდება.

გარდა ამისა, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლის თანახმად, ადმინისტრაციული ორგანო (ამ შემთხვევაში, საჯარო რეესტრი) ვალდებულია, ადმინისტრაციული წარმოებისას, გამოიკვლიოს საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოება და გადაწყვეტილება მიიღოს ამ გარემოებათა შეფასებისა და ურთიერთშეჯერების საფუძველზე. ამავე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, დაუშვებელია, ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემას საფუძვლად დაედოს ისეთი გარემოება ან ფაქტი, რომელიც კანონით დადგენილი წესით არ არის გამოკვლეული ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ.

ანაკლიის საქმე

2009 წელს, საჯარო რეესტრის ზუგდიდის სარეგისტრაციო სამსახურმა, ეკონომიკის სამინისტროს მოთხოვნის საფუძველზე, სამინისტროს დაურეგისტრირა ანაკლიაში მდებარე 150 მიწის ნაკვეთი. როგორც ჩანს, რეესტრს არც კი გადაუმოწმებია ინფორმაცია მოთხოვნილ მიწებზე სხვისი საკუთრების უფლების არსებობის შესახებ. საჯარო რეესტრის მიერ სახელმწიფოსათვის დარეგისტრირებულ მიწებს შორის აღმოჩნდა სოსო აქუბარდიას მიწის ნაკვეთიც 47.92 ჰა ფართობით, რომელსაც ის 2007 წლიდან კანონიერად _ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული ფორმით ფლობდა.

2009 წლის 8 სექტემბერს, საქართველოს პრეზიდენტმა ანაკლია ახალ საკურორტო ზონად გამოცხადდა და მისი განვითარების პროექტის შედგენა ესპანელ არქიტექტორებს დაავალა. ადგილობრივები პრეზიდენტის იდეას სიხარულით შეხვდნენ; ალბათ ვერ წარმოიდგენდნენ, რომ იდეის გახორციელებას მათი უძრავი ქონება შეეწირებოდა.

იდეის გახორციელება საქართველოს პრეზიდენტის 2009 წლის 20 ოქტომბრის #732 განკარგულებით დაიწყო, რომლის თანახმად პრეზიდენტმა მოიწონა კომპანია “ანაკლია-პორტის” წინადადება ზუგდიდისა და ხობის მუნიციპალიტეტებში საერთო სატრანსპორტო კვანძის მშენებლობის შესახებ. აღნიშნული დოკუმენტიდან ირკვევა, რომ სატრანსპორტო კვანძის მშენებლობა მოიცავს: საზღვაო ნავსადგურის, სატვირთო აეროპორტის, მისასვლელი რკინიგზებისა და საავტომობილო გზების, სარკინიგზო და საავტომობილო გადაზიდვების ინფრასტრუქტურის, ენერგეტიკული და საინჟინრო მომსახურების ინფრასტრუქტურისა და ახალი დასახლების მშენებლობას. საბოლოოდ, “ანაკლია-პორტთან” დაიდო პირობიანი ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, მან აიღო ვალდებულება 2013 წლამდე განახორციელოს 5 მილიარდი აშშ დოლარის ინვესტირება ზემოთ ჩამოთვლილი ობიექტების მშენებლობით.

თავად “ანაკლია-პორტის” მესაკუთრედ და 100% წილის მფლობელად იმ დროისათვის რუსეთში მოღვაწე ქართველი მილიონერი თემურ ქარჩავა ფიქსირდებოდა. ქარჩავამ, როგორც ჩანს, მოსკოვში მოხდილი ორწლიანი პატიმრობის შემდეგ, სამშობლოში დაბრუნება და ქონების ანაკლიაში ინვესტირება გადაწყვიტა.

დაახლოებით თვენახევარში, 2009 წლის 21 დეკემბერს, საქართველოს პრეზიდენტმა გამოსცა ახალი განკარგულება #922, რომლის საფუძველზეც დაკმაყოფილდა კომპანია “ანაკლია-პორტის” თხოვნა და მას პირდაპირი მიყიდვის წესით, 6 340 445 ლარად გადაეცა დაახლოებით 2,113 ჰექტარი (ორიათას ასცამეტი ჰექტარი), საერთო ჯამში, 298 ერთეული მიწის ნაკვეთით. ხელშეკრულების ერთ-ერთ პირობად განისაზღვრა შპს “ანაკლია-პორტის” მიერ ხელშეკრულების დადებიდან 5 წლის ვადაში, 5 მილიარდი დოლარის ინვესტირება.

აღსანიშნავია ის გარემოება, რომ ხელშეკრულების გაფორმებას წინ უსწრებდა საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სამეგრელო-ზემო სვანეთის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველოს 2009 წლის 4 დეკემბრის #2-16\202 მიმართვა საჯარო რეესტრის ზუგდიდის სარეგისტრაციო სამსახურისადმი, რომლითაც მოთხოვნილი იყო ანაკლიაში მდებარე 150 მიწის ნაკვეთის სამინისტროს საკუთრებაში გადაცემა. 2009 წლის 6 დეკემბერს, საჯარო რეესტრის ზუგდიდის სარეგისტრაციო სამსახურმა დააკმაყოფილა ეკონომიკის სამინისტროს მოთხოვნა. როგორც ჩანს, რეესტრს არც კი გადაუმოწმებია ინფორმაცია მოთხოვნილ მიწებზე სხვისი საკუთრების უფლების არსებობის შესახებ. საჯარო რეესტრის მიერ სახელმწიფოსათვის დარეგისტრირებულ მიწებს შორის აღმოჩნდა სოსო აქუბარდიას მიწის ნაკვეთიც 47.92 ჰა ფართობით, რომელსაც ის 2007 წლიდან კანონიერად _ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული ფორმით ფლობდა. სოსო აქუბარდიას მამამ, ომარ აქუბარდიამ საჯარო რეესტრის მიერ 2009 წლის 3 დეკემბერს გაცემულ ამონაწერში ცვლილებები აღმოაჩინა. ამონაწერის გრაფაში სიტყვა “დაზუსტებული” შეიცვალა სიტყვა “დაუზუსტებლით”, ხოლო ნაკვეთის საკადასტრო ნომერი შეიცვალა და ნაცვლად #43.31.01.011-ისა გახდა #43.28.02.209. კითხვაზე, თუ რა გახდა ასეთი ცვლილების გახორციელების მიზეზი, საჯარო რეესტრი პასუხობდა, რომ პრობლემა უახლოეს მომავალში გამოსწორდებოდა. მიუხედავად დაპირებისა, საჯარო რეესტრმა 2009 წლის 6 დეკემბერს, ეკონომიკის სამინისტროს საკუთრებაში დაურეგისტრირა 150 მიწის ნაკვეთი, მათ შორის სოსო აქუბარდიას კუთვნილიც, რომელსაც კვლავ ახალი საკადასტრო კოდი #43.28.43.012 მიანიჭა. ომარ აქუბარდია, 2010 წლის 2 მარტს, ელექტრონული აზომვითი ნახაზის წარდგენით შეეცადა საჯარო რეესტრში ცვლილებების რეგისტრაციას, მიუხედავად იმისა, რომ ეს კანონით სავალდებულო არ იყო. 2010 წლის 10 მარტს, საჯარო რეესტრმა ომარ აქუბარდიას უარი უთხრა ცვლილებების რეგისტრაციაზე სახელმწიფო მიწასთან #43.28.43.012 ზედდების გამო. რეესტრმა აქუბარდიას მოსთხოვა კორექტირებული აზომვითი ნახაზის წარდგენა, რომლის დაზუსტების შემთხვევაში, აქუბარდიას მხოლოდ 1,5 ჰა მიწის ნაკვეთი რჩებოდა საკუთრებაში. საჯარო რეესტრში სახელმწიფოს მიერ დარეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის ფართობი 46,3 ჰექტარი იყო, აქუბარდიას უძრავი ქონება კი 47,9 ჰა შეადგენდა. სახელმწიფომ თითქმის მთლიანად გადაფარა აქუბარდიას მიწა და მხოლოდ დაახლოებით 1,5 ჰა ტერიტორია დაუტოვა პირვანდელი ქონებიდან. თუ აქუბარდია რეესტრში თავისი საკუთრების საზღვრების კორექტირებას გააკეთებდა, მისი ქონებიდან მხოლოდ 1,5 ჰა დარჩებოდა.

2010 წლის 16 აპრილს, სოსო აქუბარდიამ სასამართლოს მიმართა და პირვანდელი მდგომარეობით საკუთრების უფლების აღდგენა მოითხოვა. მან აგრეთვე მოითხოვა უძრავი ქონების დაყადაღება, რადგან სადავო მიწის გასხვისების საშიშროება არსებობდა. სასამართლოს მიერ დადგენილი რიგი ხარვეზების გამო, მიწაზე ყადაღის დადების შესახებ განჩინება მიღებულ იქნა 2010 წლის 14 მაისს, მიმართვიდან თითქმის ერთი თვის შემდეგ. განჩინების აღსრულება დაუყოვნებლივ უნდა მომხდარიყო. ზუგდიდის რაიონულმა სასამართლომ განჩინება სოსო აქუბარდიას წარმომადგენელს _ ომარ აქუბარდიას მისი დაჟინებული მოთხოვნის შემდეგ, 14 დღის დაგვიანებით, 2010 წლის 28 მაისს ჩააბარა სასამართლოში, სადაც ის თავად მივიდა. ომარ აქუბარდიამ განჩინება საჯარო რეესტრის ზუგდიდის სარეგისტრაციო სამსახურში მიიტანა და ქონებაზე ყადაღის დადება მოითხოვა, თუმცა უარი მიიღო. მას განუმარტეს, რომ მიწა, რომელზეც ის ყადაღის დადებას ითხოვდა, 2010 წლის 15 მაისს შპს “ანაკლია-პორტის” საკუთრებად დარეგისტრირდა. მოქალაქეს ასევე განუცხადეს, რომ ზუგდიდის რაიონულ სასამართლოს ყადაღის დადების შესახებ თავისივე მიღებული განჩინება, აღსრულების მიზნით, საჯარო რეესტრში არ გადაუგზავნია. პირველი და მეორე ინსტანციის სასამართლომ არ დააკმაყოფილა სოსო აქუბარდიას სარჩელი საკუთრების უფლების აღდგენის თაობაზე. მათი გადაწყვეტილების შინაარსის მიხედვით შეუძლებელია იმის დადგენა, რომ საჯარო რეესტრში სოსო აქუბარდიას სახელზე 2008 წელს რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი და სახელმწიფოს მიერ საკუთრებაში დარეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი ერთი და იგივეა. ნაკვეთების იდენტობის ფაქტის დადასტურების მიზნით, სოსო აქუბარდიას წარმომადგენლებმა არაერთი შუამდგომლობა დააყენეს; კერძოდ, ექსპერტიზის დანიშვნა, მეზობლების დაკითხვა და მიწის ნაკვეთის ადგილზე დათვალიერება. მოსამართლემ არც ერთი შუამდგომლობა არ დააკმაყოფილა.

სასამართლო სხდომების მიმდინარეობის დროს, საჯარო რეესტრის ზუგდიდის სარეგისტრაციო სამსახურის წარმომადგენელმა განმარტა, რომ სოსო აქუბარდიას მართალია, დარეგისტრირებული ჰქონდა მიწის ნაკვეთი საკუთრებაში, მაგრამ მიწის ნაკვეთის აზომვითი ნახაზის ქაღალდის ვერსია ჰქონდა წარდგენილი. ხოლო საქართველოს ეკონომიკის სამინისტროს სამეგრელო-ზემო სვანეთის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამხარეო სამმართველომ მიწის რეგისტრაციისას, მიწის ნაკვეთის ელექტრონული აზომვითი ნახაზი წარადგინა. მისივე განმარტებით, რამდენადაც საჯარო რეესტრს არ გააჩნია ქაღალდის საკადასტრო აზომვითი ნახაზისა და ელექტრონული საკადასტრო აზომვითი ნახაზის მონაცემთა შედარების მექანიზმი, რეესტრმა ვერ დაინახა, რომ სხვის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთს ასხვისებდა. პირველი ინსტანციის ზუგდიდის რაიონულმა სასამართლომ 2010 წლის 4 ოქტომბრის გადაწყვეტილებაში, რომელიც მეორე ინსტანციის სასამართლომაც არ გახადა სადავოდ, აღნიშნა, რომ “სახელმწიფო საკუთრების უფლების სადავო რეგისტრაციის პროცედურა ეფუძნება “საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონს და საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2006 წლის 13 დეკემბრის #800 ბრძანებით დამტკიცებულ ინსტრუქციას. ხოლო მასში გახორციელებული ცვლილებების შემდეგ, სავალდებულო გახდა მიწის ნაკვეთის ელექტრონული საკადასტრო აზომვითი ნახაზის წარდგენა.” უნდა აღინიშნოს, რომ სოსო აქუბარდიამ ზუგდიდის სარეგისტრაციო სამსახურს უძრავ ნივთზე ცვლილებების რეგისტრაციის მოთხოვნით მიმართა 2010 წლის 2 მარტს, ხოლო საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2006 წლის 13 დეკემბრის #800 ბრძანება “უძრავ ნივთზე უფლებათა რეგისტრაციის დამტკიცების შესახებ” ძალადაკარგულად გამოცხადდა 2010 წლის 15 იანვარს საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის #4 ბრძანების საფუძველზე. შესაბამისად, სასამართლომ გადაწყვეტილების სამართლებრივი შეფასების დროს ძალადაკარგული კანონი გამოიყენა. გარდა ამისა, სოსო აქუბარდიას კანონმდებლობით არც 2010 წლამდე და არც მას შემდეგ მიწის ნაკვეთის ელექტრონული აზომვითი ნახაზის წარდგენა არ ევალებოდა. სადავოა ისიც, თუ რამდენად კომპეტენტური იყო სასამართლო, დამოუკიდებლად, ექსპერტის ან შესაბამისი სპეციალისტის აზრის მოსმენის გარეშე დაედგინა სადავო მიწების არაიდენტურობა.

“საერთაშორისო გამჭვირვალობა _ საქართველოს” წარმომადგენლები იმყოფებოდნენ სოსო აქუბარდიას ჩამორთმეულ მიწის ნაკვეთზე. მიუხედავად იმისა, რომ მიწა შპს “ანაკლია-პორტის” საკუთრებაა, იქ შესვლა და დათვალიერება დაუბრკოლებლად შეიძლება, რადგან შპს “ანაკლია-პორტის” მიერ გეგმით გათვალისწინებული მშენებლობა დაწყებული არ არის და ტერიტორიაზე გადაადგილება არავის ეზღუდება. ამავე მიზეზის გამო, თავისი ყოფილი საკუთრების გარკვეულ ნაწილზე აქუბარდიას ახლაც მოჰყავს სიმინდი, რაც დავის დაწყებამდე აქუბარდიების საოჯახო ბიზნესი იყო და სიმინდიც მიწის ნაკვეთის მთელს ტერიტორიაზე მოჰყავდათ. სოსო აქუბარდია რეგისტრირებულია გადამხდელად, როგორც მეწარმე ფიზიკური პირი და ყოველწლიურად იხდიდა კანონით გათვალისწინებულ სხვადასხვა (მათ შორის, მიწის) გადასახადს. მეტიც, სოსო აქუბარდიას დღემდე მოსდის შეტყობინება მიწის გადასახადის შესახებ.

ამჟამად აქუბარდიას საქმემ ადამიანის უფლებათა ევროპულ სასამართლოში გადაინაცვლა.

რაც შეეხება ტერიტორიის ახალ მესაკუთრეებს, 2010 წლის 10 ივნისს, შპს “ანაკლია-პორტის” მფლობელმა თეიმურაზ ქარჩავამ კომპანია თავისი მრავალმილიონიანი ქონებით მიჰყიდა ვირჯინიის კუნძულებზე დარეგისტრირებულ კომპანია Olimp Management(BVI) Limited-ს სულ რაღაც 2000 (ორი ათას) ლარად. 2011 წლის 27 სექტემბერს კი Olimp Management(BVI) Limited -ის ერთადერთმა დირექტორმა, ვინმე რია კლეინმა შპს “ანაკლია-პორტის” დირექტორად და დირექტორთა საბჭოს თავმჯდომარედ კვლავ თემურ ქარჩავა დანიშნა. ხელშეკრულების საგნის ღირებულება და ამ კომპანიის მმართველად კვლავ თეიმურაზ ქარჩავას დანიშვნის ფაქტი იძლევა საფუძვლიან ეჭვს, რომ ადგილი აქვს მოჩვენებით გარიგებას, რაც საშუალებას მისცემს “ანაკლია-პორტის” რეალურ მესაკუთრეს თავიდან აიცილოს პასუხისმგებლობა პირობით დადებული ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შეუსრულებლობის გამო. აღსანიშნავია ისიც, რომ ამჟამინდელი მდგომარეობით, შპს “ანაკლია-პორტის” უძრავი ქონება დაყადაღებულია საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს მიერ.