გრიგოლეთის საქმე
როგორც უკვე აღვნიშნეთ, უძრავი ქონების ხელყოფის ფაქტები ძირითადად იქ ფიქსირდება, სადაც საინვესტიციო ან ინფრასტრუქტურული პროექტების გახორციელება იგეგმება; ამ შემთხვევაში, გრიგოლეთიც არ არის გამონაკლისი. “გურია ნიუსის” ინფორმაციით, ამ ტერიტორიაზე სუფსის ექვსნავსადგომიანი პორტის აშენება იგეგმება. ლანჩხუთის მიმდებარე სანაპირო ზოლში საფუძველი ჩაეყარა ახალი პორტის მშენებლობას, რომელსაც კომპანია “ბლექ-სი პროდაქტი” განახორციელებს. უშუალოდ ნავსადგურის ტერიტორია 46 ჰა მიწის ფართობს მოიცავს, ხოლო მთლიანად პორტი, მთელი ინფრასტრუქტურით 180 ჰა-ზე გაშენდება.
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ვებგვერდზე არსებული მონაცემებით, იმ მიწების უმრავლესობა, რომელიც “ბლექ-სი პროდაქტმა” უკვე დაირეგისტრირა, საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროსგან იქნა შესყიდული. უცნობია ის, თუ ვისი იყო აღნიშნული მიწები მანამდე, სანამ სახელმწიფო საკუთრებაში დაირეგისტრირებდა და შემდგომ “ბლექ-სი პროდაქტს” მიჰყიდა. მაგრამ ქვემოთ მოცემული რამდენიმე შემთხვევიდან გამომდინარე, გამორიცხული არ არის, სახელმწიფოს საკუთრებაში ეს მიწები ადგილობრივ კერძო მესაკუთრეთა უფლებების დარღვევით აღმოჩენილიყო.
2011 წლის 8 აგვისტოს, მოქალაქე მარინა მექვაბიშვილმა საჯარო რეესტრის ლანჩხუთის სარეგისტრაციო სამსახურს მიმართა და მის საკუთრებაში დარეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთზე ცვლილებების რეგისტრაცია მოითხოვა. კერძოდ, მან წარადგინა მიწის ნაკვეთის ელექტრონული აზომვითი ნახაზი და ქონების საზღვრების დაზუსტება მოითხოვა. საჯარო რეესტრის ლანჩხუთის სარეგისტრაციო სამსახურმა შეაჩერა სარეგისტრაციო წარმოება მარინა მექვაბიშვილის განაცხადზე იმ მოტივით, რომ მიწა, რომელზეც ის საზღვრების დაზუსტებას ითხოვდა, ზედდებაში იყო სახელმწიფოს საკუთრებაში რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთთან. კანონმდებლობის თანახმად, მარინა მექვაბიშვილს ამის ვალდებულება არ ჰქონდა, მაგრამ სოფელ გრიგოლეთში გავრცელებული ინფორმაციით, სახელმწიფოს საკუთრებაში ჰქონდა დარეგისტრირებული მოსახლეობის მიწები და დიდი იყო იმის ალბათობა, რომ მექვაბიშვილის მიწის ნაკვეთი მათ შორის ყოფილიყო.
მარინა მექვაბიშვილმა სოფელ გრიგოლეთში მდებარე 1 500 კვ.მ ფართობის მიწის ნაკვეთი 2004 წლის 12 მარტს დაირეგისტრირა საკუთრებაში. საჯარო რეესტრის ამონაწერში არსებული მონაცემების თანახმად, რეგისტრაციას საფუძვლად დაედო საგადასახადო სია, რომელიც, კანონმდებლობის თანახმად, მიწაზე მართლზომიერი მფლობელობის დამადასტურებელ დოკუმენტად ითვლება. მარინა მექვაბიშვილმა მიწა, სხვების მსგავსად, მიწის ნაკვეთის ქაღალდის აზომვითი ნახაზის საშუალებით დაირგისტრირა საკუთრებაში და მას მიწით ფლობის/სარგებლობის არანაირი პრობლემა არ ჰქონდა მანამ, სანამ არ აღმოაჩინა, რომ დარეგისტრირებული უძრავი ქონება უკვე მისი აღარ იყო.
2011 წლის 12 აგვისტოს საჯარო რეესტრის ლანჩხუთის სარეგისტრაციო სამსახურმა შეაჩერა სარეგისტრაციო წარმოება მარინა მექვაბიშვილის განაცხადზე იმ მოტივით, რომ მიწა, რომელზეც ის საზღვრების დაზუსტებას ითხოვდა, ზედდებაში იყო სახელმწიფოს საკუთრებაში რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთთან.
მარინა მექვაბიშვილის საქმე უკვე სასამართლოშია. ის ცდილობს დაიბრუნოს მიწის ნაკვეთი მანამ, სანამ სახელმწიფო გაასხვისებს. ამავე გზით მოუწევს სიმართლის ძიება მექვაბიშვილის მეზობელს, ზურაბ მიქაძესაც. მიწის ნაკვეთი მასაც ქაღალდის საკადასტრო აზომვითი ნახაზით ჰქონდა საკუთრებაში რეგისტრირებული, თუმცა, ერთ დღეს აღმოაჩინა, რომ მისი მიწა სახელმწიფომ მიითვისა.
და ბოლოს, “ბლექ-სი პროდაქტიც” “ანაკლია-პორტის” მსგავსად, 2010 წელს მისმა მფლობელებმა სიმბოლურ ფასად, საერთო ჯამში 100 ლარად მიჰყიდეს კვიპროსში (ოფშორულ ზონაში) დარეგისტრირებულ კომპანია “ემ თი ბლექ სი ჰოლდინგ ლიმიტედს”. ხოლო, ახალი მესაკუთრის წარმომადგენლებად საქართველოში კომპანიის ძველი მფლობელები დარეგისტრირდნენ. რაც შეეხება პორტის მშენებლობას, გავრცელებული ინფორმაციით, საერთოდ გაურკვეველია ამ პროექტის გახორციელების ბედი.
საკუთრების უფლების სასამართლოს გზით დაცვის პრობლემა
ზემოთ განხილული შემთხვევებიდან კარგად ჩანს, რომ საკუთრების უფლებებთან დაკავშირებული პრობლემის აქტუალურობის მიუხედავად, უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოები მისი მოგვარების ეფექტური მექანიზმის შემუშავებას ვერ ახერხებენ. შელახული უფლებების დასაცავად მესაკუთრეს ერთადერთი გზა _ სასამართლოსთვის მიმართვა, რჩება. თუმცა, ვერც არსებული სასამართლო პრაქტიკა უზრუნველყოფს მესაკუთრის უფლებების დაცვას. სასამართლოში დავის დროს, როგორც წესი, უფლებადარღვეული მესაკუთრის მოთხოვნა რეესტრის იმ გადაწყვეტილების ბათილად ცნობაა (გაუქმება), რომლითაც თავდაპირველი მესაკუთრის მიწაზე სხვისი საკუთრების უფლების რეგისტრაცია გახორციელდა. სასამართლო არ ცდილობს, გაერკვეს წარდგენილ მტკიცებულებებში, რომლებზე დაყრდნობითაც ხდება მიწის მდებარეობის განსაზღვრა და ამ მტკიცებულებათა უგულვებელყოფით იღებს გადაწყვეტილებას სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის თაობაზე. გადაწყვეტილებებში სასამართლო განმარტავს, რომ რეესტრის მიერ გადაწყვეტილების მიღებისას კანონის მოთხოვნათა დარღვევას ადგილი არ ჰქონია და მისი ბათილად ცნობის საფუძველი არ არსებობს. სასამართლო გადაწყვეტილების გამოტანისას განმარტავს, რომ რეესტრის ვალდებულებას წარმოადგენს მხოლოდ ელექტრონული ნახაზების ურთიერთშესაბამისობის კონტროლი, თუმცა, მსგავსი რამ არც ერთ კანონში არ წერია. ამით სასამართლო, პრაქტიკულად, უცვლელად იზიარებს რეესტრის პოზიციას.
ცხადია, რომ ვერც კანონმდებლობა, საჯარო რეესტრი, სხვა ადმინისტრაციული ორგანო და ვერც სასამართლო მსგავს შემთხვევებში ვერ უზრუნველყოფს საკუთრების უფლების ეფექტურ დაცვას.
სახელმწიფოს მიერ ქონების თვითნებური რეგისტრაცია
საჯარო რეესტრს საქართველოს კანონმდებლობით დაშვებული აზომვის ორი სხვადასხვა სისტემის გამოყენებით (აზომვითი ნახაზის ელექტრონული და ქაღალდის ვერსია) შემუშავებული ნახაზების ერთმანეთთან შედარება არ შეუძლია და საკუთრებაში უკვე დარეგისტრირებულ საკუთრებას ხელახლა სხვაზე არეგისტრირებს, ისე, რომ განაცხადებს შორის კონფლიქტს თუ გადაფარვას ვერ ხედავს. სამწუხაროდ, ხშირად დაზარალებულებს ვერც სასამართლო იცავს.
ჩუქება-მიტოვების ფაქტების შეჯამება
ქონების ჩუქება, მათ შორის სახელმწიფოსთვის, საქართველოს კანონმდებლობით დასაშვებია. ამას გარდა, ეჭვგარეშეა საზოგადოების სასარგებლოდ საკუთარი ქონების გადაცემის მორალური და კულტურული ღირებულებაც. ამგვარი ფილანტროპია მსოფლიოსა და საქართველოში უცხო არ არის და სწორედ ასე იღებს სათავეს ბევრი პარკი და ნაკრძალი, ისევე როგორც მუზეუმების მდიდარი კოლექციები. შესაბამისად, საკუთრების სახელმწიფოსთვის ჩუქება ხშირ შემთხვევაში არათუ დასაშვებია, არამედ მისასალმებელიც. მაგრამ ჩვენ მიერ ზემოთ განხილულ შემთხვევებში ჩუქების ნებაყოფლობითობა საეჭვოა. სავარაუდოა, რომ ქონების მესაკუთრეები დააშინეს და ქონების სახელმწიფოსთვის ჩუქება აიძულეს. ამ ეჭვს ისიც აძლიერებს, რომ ხშირად ჩუქება სიკვდილის შემდეგ, ანდერძით არ მომხდარა, და თანაც, მჩუქებლებს შორის ისეთი პირებიც იყვნენ, რომლებსაც გაჩუქებულის გარდა სხვა უძრავი ქონება არ გააჩნდათ.
მსგავსი პრობლემებია ქონების მიტოვებასთან დაკავშირებითაც. მიუხედავად იმისა, რომ კანონით ქონების მიტოვების პროცედურები კარგადაა რეგულირებული, პრაქტიკა მრავალ ეჭვს ბადებს. განსაკუთრებით თვალშისაცემია მიტოვების ისეთი შემთხვევები, რომლებიც კონკრეტულ გეოგრაფიულ არეალსა და დროშია კონცენტრირებული. კიდევ უფრო საინტერესოა ის, რომ ამგვარი გეოგრაფიული არეალები ეკონომიკური განვითარების ახალ პრიორიტეტულ რეგიონებს ემთხვევა ხოლმე. მესაკუთრეების მიერ უკვე რეგისტრირებული უძრავი ქონების სახელმწიფოს სახელზე თვითნებური დარეგისტრირებისას, მოქმედი კანონმდებლობა საკუთრების უფლების დაცვის მრავალ მექანიზმს ითვალისწინებს. მაგრამ, მიუხედავად ამისა, ბოლო დროს გახშირდა შემთხვევები, როდესაც საჯარო რეესტრში ქაღალდის საკადასტრო აზომვითი ნახაზით დარეგისტრირებული მიწის ნაკვეთებს ხელახლა არეგისტრირებენ. ახალი მფლობელი კი, უმრავლეს შემთხვევაში, სახელმწიფოა. ასეთი შემთხვევები განსაკუთრებით სახელმწიფოს მიერ ტურისტულ ადგილებად გამოცხადებულ ზონებში გვხვდება.
დასკვნები და რეკომენდაციები
ჩუქება-მიტოვებისა და სახელმწიფოს სახელზე კერძო ქონების თვითნებური დარეგისტრირების ფაქტების განსხვავებული ხასიათის მიუხედავად, საქართველოში საკუთრების უფლებების დაცულობისათვის ორივე მნიშვნელოვანი პრობლემაა. თუმცა, პირველ შემთხვევაში მხოლოდ საფუძვლიანი ეჭვი შეიძლება იყოს გამოთქმული, რომ მოქალაქეთა უფლებები შეილახა, მეორე შემთხვევაში კი _ უფლების დაუცველობა აშკარაა. მოქალაქეები ორივეგან ზარალდებიან, სახელმწიფო ან პირდაპირ ხეირობს ნაჩუქარი ქონებით, ან პასუხისმგებლობას ირიდებს.
ჩუქება-მიტოვებასთან დაკავშირებული საკანონმდებლო ნორმების პრაქტიკაში გატარების უზრუნველყოფა
ქართული კანონმდებლობა საკუთრების ჩუქება-მიტოვებას საკმაოდ სრულყოფილად არეგულირებს. ჩვენი შეფასებით, პრობლემა საკანონმდებლო ნორმების აღსრულებაშია. სახელმწიფოს სასარგებლოდ ქონების გაჩუქების და მიტოვების ბევრ შემთხვევაში მესაკუთრის თავისუფალი ნება საეჭვოა. თუმცა, დაშინება და მუქარა, ჩუქებისა და მიტოვების გაუქმების საფუძველია, ამგვარი ზეწოლის გაცხადება არ ხდება, რადგან ხშირად სწორედ ის ორგანოები არიან ზეწოლაში ეჭვმიტანილები, რომლებიც, წესით, ამგვარ ფაქტებისაგან უნდა იცავდნენ მოქალაქეს.
ჩვენი რეკომენდაციაა, სახელმწიფომ შეიცვალოს პრაქტიკული მიდგომა როგორც კონკრეტულად საკუთრების უფლების, ისე, ზოგადად, ადამიანისა და სახელმწიფოს უფლებებისა და ინტერესების შედარებით მნიშვნელობასთან დაკავშირებით. კერძო საკუთრების სახელმწიფოს მიერ თვითნებურად რეგისტრაციის შემთხვევაში, შესაძლებელია უფრო კონკრეტული რეკომენდაციების გაწევაც, რომლებიც არსებულ საკანონმდებლო ხარვეზებს გამოასწორებს.
კანონმდებლობა უნდა ასახავდეს არსებულ პრობლემატურ მდგომარეობას და უნდა ითვალისწინებდეს კონკრეტულ მექანიზმებს, რომლებიც გადაფარვას გამორიცხავს. მნიშვნელოვანია, სახელმწიფომ უზრუნველყოს, რომ საკუთრების უფლების დარღვევის შემთხვევები მომავალში არ გაგრძელდეს. ამასთან, მნიშვნელოვანია იმის უზრუნველყოფაც, რომ დაზარალებულთა უფლებებიც აღდგეს. ამის მიღწევა შეიძლება როგორც დაკარგული ქონების ადეკვატური ანაზღაურებით (ფულადი სახით ან ალტერნატიული შესაბამისი ქონებით), ისე, შესაძლებლობის შემთხვევაში, სახელმწიფოს მიერ თვითნებურად დაკანონებული კონკრეტული ქონების კერძო მფლობელისთვის დაბრუნებით.
ამჟამად კანონმდებლობით გაურკვეველია, თუ ვინაა პასუხისმგებელი იმაზე, რომ გადაფარვა არ მოხდეს და უკვე დარეგისტრირებული საკუთრება სხვის – ძირითადად სახელმწიფოს, მფლობელობაში არ აღმოჩნდეს. შესაბამისად, გაურკვეველია, ვინაა შექმნილი პრობლემების გამოსწორებაზე პასუხისმგებელი. ამის გამო, ყველა უწყება, რომელიც ქონების რეგისტრაციაშია ჩაბმული (საჯარო რეესტრი, ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოები, საკუთრების უფლების აღიარების კომისიები, ეკონომიკის სამინისტრო), წარმატებით ახერხებს პასუხისმგებლობა აირიდოს, შედეგად კი მოქალაქეთა უფლებები დაუცველია;
აუცილებელია, ვიდრე უძრავი ქონება სახელმწიფოს საკუთრებაში დარეგისტრირდება, თითოეული სადავო შემთხვევა ადგილზე შეისწავლონ. მნიშვნელოვანია, რომ პროცესში მონაწილეობა მიიღონ რეესტრის, ადგილობრივი თვითმმართველობის, ეკონომიკის სამინისტროს ან სხვა დაკავშირებული სახელმწიფო სტრუქტურების წარმომადგენლებმა და რეგისტრირებულმა მესაკუთრეებმა. დაუშვებელია, საკანონმდებლო ხარვეზის თუ კანონმდებლობის პრაქტიკაში გახორციელების არასათანადო მექანიზმების გამო, კონსტიტუციით გარანტირებული უფლებები ირღვეოდეს.
სასამართლომ უპირატესობა მიანიჭოს კონსტიტუციით გარანტირებულ საკუთრების უფლებას ადმინისტრაციული ორგანოს ტექნიკურ არგუმენტაციასთან შედარებით; სასამართლოს კონსტიტუციური ფუნქციაა, უზრუნველყოს ხელისუფლების აღმასრულებელი და საკანონმდებლო შტოების კონტროლი და ბალანსი. შესაბამისად, სასამართლომ თავისი პრაქტიკით უნდა უზრუნველყოს, რომ ქვეყანაში მიღებული კანონები და სახელმწიფოს მიერ მათი ინტერპრეტაცია არ არღვევდეს ან ზღუდავდეს ადამიანის ძირითად უფლებებსა და თავისუფლებებს. სწორედ ამიტომ, საკუთრების უფლების დაცვაში განსაკუთრებული როლი სასამართლოს აქვს. მაგრამ სამწუხაროდ, ამ დრომდე ქართული სასამართლო სისტემა მოქალაქეთა უფლებების დაცვას ვერ ახერხებს. აუცილებელია, სასამართლომ გამოიყენოს კანონით მისთვის მინიჭებული უფლებები და საქმე განიხილოს/გამოიკვლიოს სრულყოფილად, ობიექტურად და მიუკერძოებლად. აუცილებელია, სასამართლომ კონსტიტუციით გარანტირებული საკუთრების უფლების დაცვას მიანიჭოს უპირატესობა და არა ადმინისტრაციული ორგანოს ტექნიკური ხასიათის არგუმენტაციას.
ჩვენ მიერ შემოთავაზებული ფართომასშტაბიანი სამუშაო დიდ დროს, ძალისხმევას და სახსრებს მოითხოვს. მაგრამ, ვთვლით, რომ საკუთრების უფლებების სისტემური მოწესრიგება აუცილებელი პირობაა, როგორც ადამიანის უფლებების დაცვის, ისე ქვეყნის ეკონომიკური განვითარების პერსპექტივისთვის.
(დაიბეჭდა შემოკლებით)
